Modernisierung am Eigenheim – Sicherheit bei Maßnahmen und Finanzierung

Neues Jahr, neues Haus. Oder zumindest ein neu gemachtes Haus. Wenn die Traumimmobilie sanierungsbedürftig ist, kann die richtige Beratung zum Projekt und der Finanzierung helfen, konkrete Maßnahmen umzusetzen.

Es muss nicht immer ein Neubau sein. Viele Bestandsimmobilien bieten einen besonderen Charme und lassen sich darüber hinaus nach eigenen Wünschen in ein neues Wohlfühl-Zuhause verwandeln. Wer nicht nur renoviert – also die nötigsten Schönheitsreparaturen durchführen lässt – sondern sein Haus gleich modernisiert oder saniert, hat in den Folgejahren nicht nur mehr Wohnkomfort, sondern profitiert meist auch von niedrigeren Energiekosten, die die Ausgaben mit den Jahren amortisieren. Bei der Finanzierung helfen spezielle Modernisierungskredite.

Neue, wassersparende Apparaturen im Bad, eine Küche mit energieeffizienten Geräten, die Erneuerung von Heizung und Elektrik, der Austausch von Fenstern und Türen, die Dämmung des Dachs oder ein barrierefreier und altersgerechter Umbau – die Möglichkeiten, aus einem Altbau ein modernes Objekt zu machen, sind zahlreich. Natürlich können Sanierungen jederzeit freiwillig vorgenommen werden. Sinnvoll sind sie oft schon deshalb, weil sie den Wert der Immobilie in den meisten Fällen steigern.

Einige Hausbesitzer kommen um bestimmte Maßnahmen aber gesetzlich nicht herum. Im Jahr 2020 trat das Gebäudeenergiegesetz in Kraft und verpflichtet seitdem alle neuen Eigentümer eines Altbaus, diesen innerh alb von zwei Jahren auf einen energetisch aktuellen Stand zu bringen – unabhängig davon, ob die Immobilie gekauft, geerbt oder geschenkt wurde. Davon betroffen sind vor allem die Dämmung des Dachs und der Warmwasserrohre, sowie der Austausch alter Öl- oder Gasheizungen, wenn diese ein bestimmtes Alter überschritten haben.

Doch nicht nur, wer neuer Eigentümer eines Altbaus wird, kommt in die Modernisierungspflicht. Auch, wer mehr als zehn Prozent am Objekt baulich verändert, muss sich den Maßnahmen stellen. Günstig werden diese oft nicht. Allein der Einbau einer Wärmepumpe kann mit Kosten von bis zu 30.000 Euro oder die Außenwanddämmung mit 190 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen. Summen, die meist nicht einfach so von vorhandenen Ersparnissen bezahlt werden können. Bevor Eigenheimbesitzer entsprechende Projekte angehen, sollten sie sich also mit der Finanzierung auseinandersetzen und sich zum Thema Modernisierungskredit informieren.

Viele Modernisierungen hat der Gesetzgeber als förderfähig eingestuft. Die Förderungen erhalten Darlehensnehmer in Form von Zuschüssen oder zinsvergünstigten Krediten. Doch was Hauseigentümer oft nicht wissen: Allein der Hinweis bei der Kreditsuche, dass das Geld für diesen konkreten Zweck genutzt werden soll, verbessert in der Regel den Zinssatz des Darlehens. Der oft umständliche und bürokratisch aufwendige Gang über offizielle Förderstellen kann dann eventuell sogar überflüssig sein.

Banken verlangen für einen Modernisierungskredit häufig nicht viel mehr als einen einfachen Eigentumsnachweis wie zum Beispiel den Grundsteuerbescheid oder Grundbuchauszug. In manchen Fällen wird außerdem ein Kostenvoranschlag für die geplanten Maßnahmen benötigt, wenige Banken fordern im Nachgang die bezahlten Rechnungen als Beleg für den Verwendungszweck. Der aufgenommene Modernisierungskredit ist an den angegebenen Zweck gebunden. Das bedeutet, dass er nur für die vorher angezeigten Maßnahmen genutzt werden darf. Diese Zweckbindung ist Voraussetzung für günstigere Zinssätze bei einem solchen Darlehen.

Im Gegensatz zu einer Baufinanzierung ist für einen Modernisierungskredit kein Eintrag in das Grundbuch nötig. Kreditnehmer, die eine Bestandsimmobilie modernisieren, sparen sich an dieser Stelle entsprechend die Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar. Gleichzeitig liegen die Beträge, die aufgenommen werden können, deutlich unter einer Baufinanzierung. Wenige Banken finanzieren Projekte, die 80.000 Euro überschreiten. Wer mehr benötigt, muss meist auf eine Baufinanzierung zurückgreifen und den Grundbucheintrag in Kauf nehmen, erhält dann aber in der Regel noch bessere Zinssätze. Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, sollte die Kosten für die Modernisierung einkalkulieren und den Betrag für das Baudarlehen entsprechend höher ansetzen.

Wer plant, seine Immobilie zu modernisieren, sollte sich im Vorfeld professionelle Unterstützung suchen. Energieberater können nicht nur einschätzen, welche Maßnahmen sinnvoll oder sogar notwendig sind, sondern auch bei der Planung der Finanzierung helfen. Besonders, wenn es um Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) geht, ist eine vorausgehende Beratung durch einen Profi unerlässlich.

Doch nicht nur für die Planung der Maßnahmen und Beantragung von Fördergeldern ist eine Beratung angebracht, auch für die Finanzierung selbst kann eine professionelle Beratung Vorteile bringen. Viele Vergleichsportale bieten kostenlose, persönliche Informationsgespräche vor der Kreditaufnahme an. Die Kreditexperten können einschätzen, welche Bank das günstigste Angebot für die Umsetzung bereitstellen kann. So lässt sich bares Geld sparen. Zudem können sie mit einer Präzision des Verwendungszwecks weitere Angebote heranholen, die der Kunde ansonsten eventuell außer Acht gelassen hätte. Je mehr Angebote zum Vergleich vorliegen, desto besser stehen die Chancen, das günstigste zu finden. Hier bieten Vergleichsportale einen entscheidenden Vorteil gegenüber der Hausbank, weil sie nicht nur eine, sondern zahlreiche Kreditinstitute abfragen.

Auch Optionen wie Ratenpausen oder eine kostenlose Gesamttilgung sollten in Betracht gezogen werden. So sind unvorhergesehene Situationen eingerechnet – sowohl, wenn es zu Zahlungsschwierigkeiten kommt, als auch, wenn der Modernisierungskredit dank eines unerwarteten Geldsegens früher getilgt werden kann.